Czy warto zabiegać o własność mieszkania?

– Nie można stawiać znaku równości pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a pełną własnością – mówi poseł Grzegorz Tobiszowski. – Jednym z przywilejów, jaki daje pełna własność, jest możliwość założenia wspólnoty mieszkaniowej

Stosunkowo niewielkie zainteresowanie znowelizowaną ustawą wśród właścicieli mieszkań spółdzielczych własnościowych skłania do pytania o przyczyny. – Ponieważ mają pełne prawo dysponowania swoją własnością – wyjaśnia Włodzimierz Karpała, wiceprezes zarządu Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
W ten sposób zarządy spółdzielni próbują powstrzymać zainteresowanie nową ustawą tłumacząc, że nie ma żadnej różnicy pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a pełną własnością.
– Jeśli przyjąć, że tak jest w istocie, rzeczywiście trudno znaleźć argumenty za ponoszeniem kosztów opłat notarialnych i założeniem księgi wieczystej. Ale różnica pomiędzy quasi-własnością, jaką jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawem odrębnej własności jest ogromna – przekonuje poseł. – Są przynajmniej dwa ważne powody, dla których warto poświęcić 700 zł z tytułu wyodrębnienia lokalu: pełna własność gwarantuje zwolnienie ze współodpowiedzialności właściciela w przypadku bankructwa spółdzielni. Po drugie, daje możliwość wyjścia ze spółdzielni i zawiązania wspólnoty mieszkaniowej.
Czy są to wystarczające argumenty przemawiające za wyodrębnieniem pełnej własności?

W przypadku kupna mieszkania u dewelopera sprawa jest prosta – nabywamy prawo tzw. odrębnej własności; w blokach zawiązują się wspólnoty, które samodzielnie podejmują decyzje. W przypadku bloków starszych, a takich mamy w Polsce większość, pojawiają się wątpliwości, czy wspólnota jest w stanie poradzić sobie z zaawansowaną degradacją substancji mieszkaniowej, co jest stanem dość powszechnym, widocznym gołym okiem. Dla przeciwników prywatyzacji i utrzymania status quo w mieszkalnictwie jest to pytanie retoryczne. W ten sposób usiłują studzić prywatyzacyjne zapędy. Czy są to uzasadnione argumenty?
Blok przy ul. Górnośląskiej 10, nazywany przez starszych mieszkańców Kalisza „Merino” (od istniejącego w tym miejscu przez wiele lat sklepu z tekstyliami) ma już prawie 50 lat. Koszarowa architektura z charakterystycznymi długimi balkonami oraz  odrapane klatki schodowe bogato zdobione graffiti  to jego niezbyt chlubna wizytówka. Pomimo jego dość zaawansowanej degradacji, kilka lat temu część mieszkańców budynku zdecydowała się na prywatyzację, korzystając z 90-procentowej bonifikaty, jaką uchwaliła Rada Miejska Kalisza. Jednymi z mieszkańców wyodrębnionej ze struktur MZBM-u wspólnoty są Zofia i Kazimierz Piątyszek.
– Pierwszą korzyścią, jaką odczuliśmy po wejściu do wspólnoty, było zmniejszenie opłat na administrację. Pozostając w strukturach MZBM-u za swoje 40-metrowe mieszkanie płaciliśmy ok. 3,50 zł za mkw., czyli łącznie 140 zł. To zysk członka naszej wspólnoty, choć nie cały. W ramach tych środków należy uwzględnić utrzymanie zarządcy, księgowego czy ogólnie osoby, która rozlicza finanse wspólnoty oraz drobne kwoty na utrzymanie budynku, np. wynagrodzenie dozorcy, piasek na zimę itp. W naszym przypadku kwota ta nie przekracza 40 zł. Należy oczywiście uwzględnić koszty awarii i remontów. Jeśli budynek jest w dobrym stanie technicznym, opłata na tzw. fundusz remontowy zwykle nie przekracza 50 gr za mkw. mieszkania. W przypadku budynków starszych, jak nasz, gdzie nakłady na remonty muszą być większe, oczywiście jest ona wyższa. Nasza wspólnota postanowiła podnieść tę opłatę do 1,5 zł za mkw. powierzchni mieszkania. Pomimo tego suma opłat jest niższa od mieszkań administrowanych przez MZBM.
Z prostej arytmetyki wynika, że przy takiej wysokości opłat wspólnota w bloku przy Górnośląskiej 10 jest w stanie przeznaczyć na remonty 36 tys. zł rocznie. Oszacowano, że aby doprowadzić budynek do stanu zadowalającego, potrzeba... 15 lat. Czy to dużo? – Owszem, ale warto zauważyć, że ten budynek nie był remontowany przez 36 lat.
Pan Kazimierz uwłaszczył swoje mieszkanie kilka lat temu. Pomimo wysokiej bonifikaty (90 proc.), był to i tak wydatek rzędu kilku tysięcy złotych. Ale swej decyzji ani wydanych pieniędzy nie żałuje. – Korzyści finansowe wynikające z funkcjonowania wspólnoty są bezsporne. Poza tym budynek ma perspektywę na remont i zahamowanie procesu degradacji. Widać również wyraźnie zdecydowanie większą troskę mieszkańców o mienie. Teraz już nie wspólne, które nikogo nie obchodzi, ale swoje własne. 
Budynek przy ul. 3 Maja 5 wybudowano w 1967 r. 40 lat to wystarczająco długi czas, aby stopień degradacji budynku i przewidywane koszty jego remontu stały się barierą dla uwłaszczeniowego zapału. Pomimo tego około połowa  jego mieszkańców zdecydowała się na wykup. Wspólnota funkcjonuje tu od 2003 r.
Właścicielką 33-metrowego mieszkania jest kaliska radna Urszula Góral. Za swoje mieszkanie płaci miesięcznie 303 zł, w której to kwocie zawiera się opłata za ogrzewanie.
– Jak oceniam funkcjonowanie we wspólnocie? Bardzo dobrze. Od 2003 r., czyli od czasu, kiedy istnieje, zgromadzone środki na funduszu remontowym pozwoliły nam wymalować wszystkie klatki schodowe oraz wymienić na nich okna oraz w piwnicach. A w budynku, jak i w jego otoczeniu panuje teraz idealny porządek – ocenia radna.

Dyskryminowani?
„Zadzwoniłam do Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i tam dowiedziałam się, że wyodrębnienie pełnej własności nie jest dla mnie dobre, gdyż będę funkcjonowała w spółdzielni na gorszych prawach. Inaczej będą mnie rozliczali z remontów i będę musiała dużo dokładać pieniędzy” – pisze w liście do redakcji rozżalona Czytelniczka, prosząc o anonimowość.
Włodzimierz Karpała, wiceprezes KSM: – Nie ma praw gorszych ani lepszych, tylko w nieruchomościach (budynkach) będą współistnieć różne tytuły prawne do korzystania z lokali. Będą lokatorskie prawa do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (zbywalne, dziedziczone, podlegające egzekucji z możliwością założenia księgi wieczystej) oraz prawo odrębnej własności lokalu, ustanowione w drodze aktu notarialnego i z obowiązkowym wpisaniem do księgi wieczystej w sądzie.
Są istotne różnice pomiędzy ww. prawami. Odrębna własność lokalu jest tzw. nieruchomością lokalową obejmującą lokal – udział ułamkowy w gruncie i częściach wspólnych budynku. Właściciel takiego lokalu płaci bezpośrednio podatki i opłaty do Urzędu Miejskiego. Ponosi koszty utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do swojego udziału ułamkowego. Np. jeżeli spółdzielnia wykona w budynku remont, załóżmy, za 50 tys. zł, to udział finansowy właściciela lokalu wyodrębnionego będzie proporcjonalny do udziału w nieruchomości wspólnej. Każda czynność prawna związana z lokalem wyodrębnionym (sprzedaż, darowizna) wymaga uzyskania odpisu z księgi wieczystej prowadzonej przez sąd, a następnie wpisania nabywcy do księgi wieczystej.

Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od pełnej własności?
Mecenas Błażej Dahlke: – Własność polega na tym, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, pochodzącym od własności. Jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Z tym, że właścicielem takiego mieszkania ciągle pozostaje spółdzielnia, a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w ww. sposób ogranicza prawa tego właściciela na rzecz osoby, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu.
 – Niechęć do ustawy i uwłaszczenia nie wynika z deklarowanej troski zarządów spółdzielni o wydatki szeregowych spółdzielców związane z uwłaszczeniem, ale partykularyzmów prezesów i zarządów. Intencją ustawodawcy było ułatwienie nabywania mieszkań na własność, ale również rozbicie spółdzielczych molochów. I tego obawiają się prezesi, blokując proces uwłaszczenia poprzez dezinformację i stawianie znaku równości między omawianymi prawami własności – ocenia Grzegorz Tobiszowski i dodaje: – Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce obrosła wieloma patologiami. Jednym z jej źródeł był m.in. administracyjny monopol. Dlatego uważam, że obecne zmiany w prawie spółdzielczym wychodzą naprzeciw tym zjawiskom.

Piotr Piorun