Budynek na cudzym gruncie

Jestem właścicielem budynku, który częściowo jest zlokalizowany na działce mojego sąsiada. Sytuacja taka trwa od wielu lat, a budynek pobudowany został jeszcze w poprzednim ustroju, przez mojego dziadka. Wówczas nie stanowiło to problemu zarówno dla władz, jak i dla mojego sąsiada. Z poprzednim właścicielem wskazanej działki mój dziadek miał dobre relacje i nie było z tego powodu żadnych problemów. Obecnie sytuacja się zmieniła. Potrzebuję wejść na grunt sąsiada, żeby wyremontować ścianę budynku. Niestety, kategorycznie odmawia mi on wejścia na działkę. Proszę o odpowiedzieć, czy jest jakaś możliwość, żeby zmusić sąsiada do udostępnienia mi dojścia przez jego działkę do budynku? 

Faktycznie, opisana przez Pana sytuacja nie byłaby możliwa do zaistnienia w myśl obowiązujących obecnie przepisów prawa budowlanego. Dla realizacji procesu budowlanego niezbędne jest obecnie posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości. Sam budynek znajdować musi się w stosownej odległości od granicy sąsiedniej działki.  Biorąc pod uwagę okoliczność pobudowania części Pana budynku na działce sąsiada, musi mieć Pan możliwość wejścia na grunt sąsiada m.in. w takich sytuacjach, w których jest konieczność przeprowadzenia względem Pana budynku prac o charakterze remontowym. Właściciel działki sąsiedniej musi zapewnić Panu możliwość skorzystania dla powyższego celu z jego działki. W pierwszym rzędzie winien Pan wystąpić do sąsiada o zgodę na wejście na teren jego posesji. Warto zwrócić się do sąsiada w tym przedmiocie na piśmie. Jeśli właściciel sąsiedniej nieruchomości jednak zdecyduje się Panu udostępnić swoją działkę, winien Pan uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.  Jeśli sąsiad odmówi wyrażenia zgody, może Pan wystąpić do właściwego miejscowo starosty o wydanie decyzji administracyjnej co do niezbędności wejścia na grunt sąsiada. Decyzja taka będzie stanowiła podstawę do czasowego korzystania z gruntu sąsiada. O wydanie decyzji winien Pan wystąpić w terminie 30 dni przed rozpoczęciem planowanych prac. W terminie 14 dni starostwo winno wydać decyzję administracyjną, w której orzeknie co do niezbędności Pańskiego wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Wydając decyzję, organ oceni zarówno niezbędność wykonania prac, jak i posiadanie uprawnień do ich przeprowadzenia. Wskazać bowiem należy, że zgoda na korzystanie z cudzej nieruchomości dotyczyć może wyłącznie inwestora, który jest uprawniony w myśl przepisów prawa budowlanego do wykonywania robót. Tytułem przykładu – jeśli prace wymagają zgłoszenia, zgoda może być wydana inwestorowi, który zgłoszenia takiego dokonał.  Jeśli starosta przychyli się do Pana wniosku, to decyzja określać będzie również granice niezbędnej potrzeby wejścia na grunt sąsiada oraz warunki korzystania z jego nieruchomości. Starosta nie orzeka natomiast o wysokości ewentualnej rekompensaty z tytułu czasowego korzystania z nieruchomości. Celem dochodzenia wynagrodzenia, właściciel sąsiedniej posesji będzie musiał sam wystąpić na drogę sądową z pozwem o zapłatę, ewentualnie uzgodnić wysokość takiej opłaty bezpośrednio z Panem. Wskazać należy, że decyzja starosty stanowi jedynie czasową zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Nie oznacza ona możliwości korzystania z cudzej nieruchomości w sposób trwały. Uprawnia ona inwestora jedynie do przebywania na cudzej nieruchomości w czasie wykonywania robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń, wykonywania niezbędnych robót ziemnych itp. Nie upoważnia ona natomiast do pozostawienia na gruncie sąsiada jakichkolwiek instalacji, przyłączy czy elementów remontowanego obiektu. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 stycznia 2002 r. (sygn. akt II SA/Ka 1039/00): „Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu i na teren sąsiedniej nieruchomości nie uprawnia inwestora do wykonywania jakichkolwiek obiektów budowlanych lub ich części na sąsiedniej nieruchomości. Na podstawie tej decyzji inwestor uzyskuje ograniczone w czasie prawo przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam robót budowlanych związanych z inwestycją na nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Prawomocna decyzja zezwalająca na wejście na grunt sąsiada jest wiążąca dla obu stron. Jeśli sąsiad odmówiłby jej wykonania, możliwe jest zastosowanie sankcji w ramach egzekucji administracyjnej i tym samym zmuszenie go do wykonania decyzji.  Warto również wskazać, że po zakończeniu prac, względem których istniała niezbędność wejścia na grunt sąsiada, zobowiązany jest Pan do naprawienia wszelkich szkód powstałych w związku z czasowym korzystaniem z gruntu sąsiada. Właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może bowiem ponosić jakichkolwiek negatywnych skutków wynikłych z korzystania przez Pana z gruntu będącego jego własnością.  
Adw. Maciej Witkowski Kancelaria  al. Wolności 17/10 62-800 Kalisz