Dożywocie

Przepisanie własności nieruchomości na osobę trzecią może nastąpić pod różnymi tytułami prawnymi. Poza najbardziej powszechną umową sprzedaży czy darowizny możliwe jest przekazanie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia. Umowa dożywocia jest korzystna z wielu powodów. Takie rozwiązanie w lepszy sposób zabezpiecza interesy przekazującego własność nieruchomości, eliminuje możliwość wystąpienia roszczenia o zachowek, jest także korzystne podatkowo.

Czym jest dożywocie?
Dożywocie stanowi umowę uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego. Na jej podstawie właściciel nieruchomości może przekazać własność swojej nieruchomości na inną osobę, w zamian za zobowiązanie nabywcy do zapewnienia przekazującemu dożywotniego utrzymania. Umowa winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z chwilą przekazania własności następuje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Osobą uprawnioną z tytułu umowy dożywocia (dożywotnikiem) może być tylko osoba fizyczna. Z kolei nabywcą może być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna. Przedmiotem przeniesienia może być prawo własności nieruchomości (również udziałów w nieruchomości), jak również prawo użytkowania wieczystego.

Treść umowy
Strony mogą w dowolny sposób ukształtować treść obowiązków nabywcy nieruchomości. Mogą więc swobodnie ustalić, co strony rozumieją pod pojęciem dożywotniego utrzymania, jakie obowiązki będą obciążały nabywcę. W przypadku braku odmiennych postanowień umowy obowiązki nabywcy nieruchomości będą polegały na przyjęciu zbywcy jako swojego domownika, dostarczeniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Dodatkowo nabywca będzie zobowiązany do zapewnienia zbywcy odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, a także sprawienia mu na własny koszt pogrzebu, odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia
Dożywocie ma charakter niezbywalny. Oznacza to, iż dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę w drodze czynności prawnej, nie może być ono także przedmiotem dziedziczenia i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika. Jednak dożywotnik może zrzec się przysługującego mu uprawnienia. W sytuacji takiej umowa dożywocia wygasa.
Natomiast prawo własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia nie podlega żadnym ograniczeniom. Nabywca może uzyskaną nieruchomość zbyć lub obciążyć ją ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnością bądź hipoteką). Trzeba jednak pamiętać, iż zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia powoduje przejście obowiązków z prawem tym związanych na nabywcę nieruchomości. Osoba ta ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia wynikające z umowy, z wyłączeniem tych obowiązków, które stały się wymagalne jeszcze przed transakcją nabycia obciążonej nieruchomości.

Zmiana treści dożywocia
Realizacja umowy dożywocia wymaga istnienia pomiędzy dożywotnikiem a osobą uprawnioną odpowiednio pozytywnych relacji. Jeśli między dożywotnikiem a właścicielem nieruchomości powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od stron, by pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, możliwa jest zmiana treści dożywocia. W sytuacji takiej każda ze stron może wystąpić do sądu o zmianę wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią umowy dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wyjątkowych wypadkach sąd może również rozwiązać umowę o dożywocie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości. Prawo przewiduje dla dożywotnika możliwość zmiany treści dożywocia na rentę, również w przypadku zbycia własności nieruchomości przez zobowiązanego z umowy dożywocia na rzecz osoby trzeciej.

Opodatkowanie
dożywocia
Dożywocie, podobnie jak umowa sprzedaży, opodatkowane jest 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy nieruchomości. Wysokość podatku liczyć należy od wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Podatek ten wylicza i pobiera notariusz sporządzający umowę. Jeśli nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub też wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy, podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi.

Korzyści umowy
Umowa dożywocia jest korzystna dla osoby przekazującej tą drogą nieruchomość. W przeciwieństwie do umowy darowizny, daje przekazującemu zabezpieczenie w postaci obowiązku nabywcy nieruchomości do sprawowania nad nim opieki. Realizacji tego obowiązku można domagać się w sądzie. Z kolei dla nabywcy umowa taka również może okazać się korzystna. W razie jej zawarcia po stronie spadkobierców ustawowych zbywcy nieruchomości nie powstaje wówczas roszczenie o zachowek. Nabywca nie musi również dysponować środkami na nabycie własności nieruchomości. Własność ta przechodzi bowiem nieodpłatnie. Jednym zobowiązaniem nabywcy jest wspomniana konieczność sprawowania dożywotniej opieki nad osobą dożywotnika.

Adw. Maciej Witkowski