Opodatkowanie umowy dożywocia

Zamierzam przekazać po-
    siadaną przede mnie nieruchomość w drodze umowy dożywocia na rzecz bliskiej mi osoby. Chciałabym dowiedzieć się, czy zawarcie takiej umowy niesie za sobą jakiekolwiek skutki podatkowe? Czy świadczenia, które będę otrzymywała w ramach umowy dożywocia, podlegają podatkowi dochodowemu? Czy osoba, której przekażę nieruchomość, będzie zobowiązana do zapłaty podatku?
Umowa dożywocia polega na przekazaniu przez właściciela nieruchomości (tzw. dożywotnika) nieruchomości na rzecz innej osoby w zamian za zobowiązanie tej osoby do sprawowania względem zbywcy dożywotniego utrzymania. Strony wskazanej umowy mogą według własnego uznania ukształtować treść obowiązków zobowiązanego względem dożywotnika. W braku odmiennej umowy powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Podatek od czynności
cywilnoprawnych
Przekazanie nieruchomości w drodze umowy dożywocia powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2% i obciąża nabywcę nieruchomości. Podstawę obliczenia podatku stanowi wartość rynkowa przekazywanej nieruchomości. Wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, w chwili dokonania czynności. Wartość tę w praktyce określają same strony czynności cywilnoprawnej, dokonując transakcji przed notariuszem. Notariusz jako płatnik zobowiązany jest pobrać podatek i odprowadzić go na rachunek właściwego organu podatkowego. Jeśli jednak strony podadzą do aktu wartość, która nie odpowiada cenom rynkowym, organ podatkowy wezwie podatnika do korekty tej wartości (tj. jej podwyższenia lub obniżenia), podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeśli podatnik, mimo wezwania, nie określi wartości transakcji z uwzględnieniem cen rynkowych, organ podatkowy dokona jej ustalenia samodzielnie, z uwzględnieniem opinii biegłego. Trzeba jednak pamiętać, iż w sytuacji takiej podatnik ponieść może koszty sporządzenia opinii biegłego. Będzie tak, jeśli określona przez biegłego wartość nieruchomości przekroczy o więcej niż 33% wartość podaną przez podatnika.
Podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi, jeśli przekazana w drodze umowy nieruchomość w chwili dokonania czynności stanowi gospodarstwo rolne lub też gdy nabyte grunty utworzą lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego nabywcy. Zwolnienie to nie dotyczy jednak budynków mieszkalnych położonych na terenach miast.

Podatek dochodowy
Umowa dożywocia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Osoba nabywająca nieruchomość w drodze dożywocia nie otrzymuje bezpłatnego świadczenia lub częściowo bezpłatnego świadczenia, o którym mowa w art. 11 ust 1-2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa ta ma charakter wzajemny i odpłatny. Każda ze stron umowy dokonuje na rzecz drugiej strony świadczenia o ekwiwalentnej wartości. Tym samym – zarówno po stronie dożywotnika, jak i nabywcy nieruchomości – nie wystąpi z tytułu zawarcia umowy obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Powyższe potwierdza interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21. 10. 2010 r. (sygn. IBPBII/2/415-833/10/CJS).
Wskazać jednak należy, że jeśli do zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia dojdzie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, transakcja taka będzie podlegała podatkowi, zgodnie z treścią art. 10 ust 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wówczas wartość rynkowa zbywanej nieruchomości, po potrąceniu kosztów uzyskania przychodów, na które składają się koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady dokonane na nieruchomość. Podatek wynosi 19% podstawy opodatkowania. Jeśli nabywca przeznaczy uzyskany tym sposobem dochód na cele mieszkaniowe w przeciągu 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, będzie wolny od podatku. 
Z podobną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeśli osoba nabywająca nieruchomość w drodze umowy dożywocia dokona następnie jej zbycia przed upływem 5 lat. Również wówczas zbycie nieruchomości będzie podlegało podatkowi. Jako koszt uzyskania przychodów zbywca będzie mógł wówczas uwzględnić wydatki, jakie faktycznie poniósł na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości.

Adw. Maciej Witkowski