Służebność drogi koniecznej

Każda nieruchomość powinna posiadać swobodny dostęp do drogi publicznej. Zdarza się jednak, że  nabyty grunt nie ma dostępu do drogi głównej, bądź jest on znacznie utrudniony. Kiedy nie możemy liczyć na uprzejmość sąsiada, któremu nie będzie przeszkadzać przechodzenie i przejeżdżanie przez jego posesję, a wykupienie pasa ziemi umożliwiającego nam swobodny dojazd do drogi nie wchodzi w grę,  pozostaje nam ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jest to najpopularniejsza forma rozwiązania problemu braku dojazdu do posiadanej działki.

Na czym to polega?
Istota tej instytucji polega na wyznaczeniu pasa nieruchomości sąsiedniej, który przeznaczony zostanie na dojazd do nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi (nieruchomości władnącej), co zwiększy jej użyteczność. Służebność drogi koniecznej ma charakter służebności gruntowej i jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Nie przysługuje więc jedynie jednej osobie (właścicielowi), ale uprawnia do korzystania z niej także inne osoby.
Właścicielom gruntów sąsiednich (nieruchomości obciążonych) przysługuje z tego tytułu stosowne wynagrodzenie.

Kto jest uprawniony?
Z żądaniem ustanowienia służebności drogi koniecznej może wystąpić właściciel (lub jeden ze współwłaścicieli), jeżeli jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Roszczenie to przysługuje także użytkownikowi wieczystemu oraz samoistnemu posiadaczowi (jednak może on domagać się jedynie ustanowienia służebności osobistej). Dopuszczalne jest również ustanowienie służebności gruntowej na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
Warto wziąć pod uwagę także to, iż roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu.
Co istotne, uprawnienie do domagania się możliwości przejazdu przez cudzy grunt nie przysługuje właścicielowi, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale dostęp do niej jest wykluczony (jeśli w taki sposób zabudował swoją nieruchomość).

W jaki sposób ją ustanowić?
Możliwość dojazdu do naszej działki możemy zyskać na cztery sposoby.
Pierwszym jest umowa stron, w której właściciele obu nieruchomości ustalają sposób przeprowadzenia drogi koniecznej oraz wysokość wynagrodzenia, które przysługuje właścicielowi obciążonego służebnością gruntu (nawet jeśli nie poniesie z tego tytułu żadnej szkody). Umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co będzie podstawą wpisu w księdze wieczystej.
Jeżeli nie dojdzie do takiego porozumienia i nie podpiszemy takiej umowy, możemy zwrócić się do sądu. Jeśli potrzeba ustanowienia miejsca dojazdu wynika ze sprzedaży nieruchomości lub z innej czynności prawnej, to w razie możliwości sąd zarządzi przeprowadzenie drogi przez grunty, których dotyczyła dana czynność prawna. Sąd przeprowadza dowody z oględzin nieruchomości, aby wyznaczona droga w jak najmniejszym stopniu obciążała grunty, przez które ma przechodzić. Postępowanie to wszczynane jest przez złożenie wniosku w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.
Kolejną sytuacją, dzięki której można ustanowić służebność, będzie wydanie wywłaszczeniowej decyzji administracyjnej. Taka możliwość jest bowiem przewidziana wtedy, gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich na skutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości.
Należy wspomnieć także o nabyciu służebności gruntowej poprzez zasiedzenie. Może mieć to miejsce tylko w przypadku, gdy samoistny posiadacz trwale korzysta z przystosowanego przez siebie gruntu (utwardzonego bądź asfaltowego) jako drogę przez minimum 20 lat.  

Wygaśnięcie prawa
Ustanowione prawo służebności drogi koniecznej może wygasnąć, jeżeli właściciel nieruchomości władnącej się go zrzekł,  gdy nie jest ono wykonywane (przez lat 10) lub gdy doszło do połączenia w jednej osobie własności nieruchomości obciążonej i władnącej.
Możliwe jest również zniesienie służebności przez sąd w sytuacji, gdy nieruchomość władnąca uzyskała w inny sposób dostęp do drogi głównej.
 

Joanna Suszyńska,
aplikantka radcowska