Zapłata czynszu przy umowie najmu

Zawierając umowę najmu lokalu, najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz. Jego wysokość powinna uwzględniać czynniki, które wpływają na wartość użytkową lokalu, takie jak np. powierzchnia lokalu, jego położenie czy stan techniczny. Zbadajmy więc  sytuację, w której czynsz oznaczony jest w pieniądzach.

Umowa odpłatna Umowa najmu zawsze jest umową odpłatną, ponieważ brak elementu odpłatności kwalifikowałaby umowę   jako nieodpłatną umowę użyczenia. Nie oznacza to jednak, że czynsz musi być wyrażony w kwocie pieniężnej, może zostać „opłacony” także w inny sposób (np. poprzez świadczenie usług). Z założenia czynsz jest świadczeniem okresowym.   Termin zapłaty Termin płatności czynszu określa zazwyczaj zawarta umowa najmu. W sytuacji gdy nie przewiduje ona takich postanowień, obowiązuje termin ustawowy. W takich okolicznościach czynsz powinien być płacony z góry za cały czas najmu (gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc) lub miesięcznie – do dziesiątego dnia miesiąca (gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony). Strony mogą zastrzec w umowie także odsetki dla wynajmującego za zwłokę w płatności czynszu przez najemcę, w wysokości wyższej niż odsetki ustawowe (oprocentowanie wg stopy wyższej niż stopa ustawowa). W przeciwnym wypadku wynajmujący może dochodzić odsetek jedynie w wysokości określonej przez ustawę.  Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący ma możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu najemcy i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty).   Obowiązek zapłaty Jeśli najemca opóźnia się z zapłatą czynszu w postaci świadczenia pieniężnego, wynajmujący ma prawo żądania odsetek za cały czas opóźnienia, nawet wtedy gdy nie poniósł z tego powodu szkody oraz gdy wynikło ono z okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności.  Co istotne – wynajmujący uprawniony jest do żądania odsetek od zaległych odsetek. Może ich jednak dochodzić od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że strony, po powstaniu zaległości, zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do sumy zadłużenia. Jeżeli wynajmujący spowodował przeszkodę w objęciu lokalu przez najemcę, opóźnienie  w  obowiązku zapłaty czynszu z tego powodu nie wystąpi. W takiej sytuacji najemca ma możliwość powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają, solidarnie z najemcą, osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.   Stawki czynszu  Strony mogą określić wysokość należnego czynszu, przyjmując konkretną stawkę za każdy wynajmowany metr kwadratowy powierzchni.  W takich przypadkach zdarzyć się może, że wskazana w umowie liczba metrów nie odpowiada rzeczywistej wielkości lokalu. Jeśli okaże się, że  jest ona mniejsza, to fakt ten może być podstawą do roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu.    Zmiana wysokości czynszu Strony umowy najmu, co do zasady, mają swobodę w ustalaniu wysokości czynszu. W umowie najmu mogą przewidzieć także wiele mechanizmów regulujących warunki opłaty czynszu, np. kwestie wzrostu lub spadku czynszu w zależności od wskaźnika inflacji.  Przepisy nie uprawniają najemcy do jednostronnej zmiany wysokości czynszu. Dopuszczalne jest natomiast jednostronne podwyższenie przez wynajmującego wysokości czynszu wynikającego z umowy najmu. Może on podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość (najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego). Jeżeli najemca nie zgodzi się na taką podwyżkę, umowa najmu wygaśnie. Orzecznictwo sądowe potwierdza dopuszczalność jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego także w odniesieniu do umów najmu zawartych na czas oznaczony. W konsekwencji uznać należy, że zawarcie umowy najmu na czas oznaczony nie gwarantuje stałej wysokości czynszu przez cały okres najmu, na który została zawarta umowa. Niezależnie od poczynionych ustaleń, strony umowy zawsze mogą próbować renegocjować warunki umowy i na mocy wspólnego porozumienia dokonać w niej zmian.   Joanna Suszyńska,  radca prawny kancelariasuszynska.pl