Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa i gminy

 – Wraz z moją żoną posiadam działkę gruntu, której właścicielem jest gmina. Działkę tę użytkujemy już od ponad 30 lat. Nie mamy jednak z gminą podpisanej żadnej umowy. Działkę tę objęliśmy w posiadanie jeszcze po moich rodzicach, którzy również użytkowali ją bez tytułu prawnego. Czy jest możliwość zasiedzenia takiej nieruchomości? Słyszałem, że są pewne ograniczenia co do możliwości zasiedzenia nieruchomości państwowych i gminnych. Jak to wygląda w przedstawionej sytuacji?

W odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa czy będących własnością gminy możliwym jest nabycie ich własności przez aktualnego lub byłego posiadacza na podstawie zasiedzenia. Możliwość taką wprowadziła Ustawa  o zmianie Ustawy Kodeks Cywilny z dnia 28 lipca 1990 r., która weszła w życie 1 października 1990 r. Od wskazanej daty możliwe jest nabywanie przez zasiedzenie również nieruchomości państwowych. Wskazać jednak należy, że istnieją tutaj pewne ograniczenia, wynikające ze sposobu liczenia terminu posiadania, niezbędnego dla nabycia własności przez zasiedzenie.  Celem zasiedzenia nieruchomości, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, niezbędne jest samoistne posiadanie nieruchomości przez osobę ubiegającą się o zasiedzenie, ewentualnie przez jej poprzednika prawnego, przez okres minimum 20 lat, jeśli chodzi o posiadanie w dobrej wierze, oraz 30 lat w odniesieniu do posiadania w złej wierze. W opisanym przez Pana przypadku najprawdopodobniej będzie można mówić wyłącznie  o posiadaniu w złej wierze, jest nim bowiem posiadanie w sytuacji, w której posiadacz wie, że nie realizuje swojego prawa do nieruchomości. Innymi słowy wie, że własność danej nieruchomości mu nie przysługuje. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy trzydziestoletni okres posiadania, który jest niezbędny dla zasiedzenia, wykracza poza datę wprowadzenia przepisów umożliwiających nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Od 1990 r., kiedy to wprowadzono przepisy umożliwiające zasiedzenie nieruchomości państwowych, minęły bowiem dopiero 24 lata. Nie oznacza to jednak, że zasiedzenie jest w niniejszej sytuacji wykluczone. Sytuację reguluje art. 10 Ustawy wprowadzającej Ustawę Kodeks Cywilny. Zgodnie z art. 10 w/w ustawy, „jeśli przed dniem wejścia w życie ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie nowych przepisów, jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż  o połowę”. Oznacza to, że jest możliwe, by obliczając termin niezbędny do zasiedzenia nieruchomości, wziąć pod uwagę również termin posiadania samoistnego nieruchomości przed wejściem w życie ustawy, tj. przed 1. 10. 1990 r.,  w okresie kiedy zasiedzenie było wykluczone. Termin sprzed 1. 10. 1990 r. nie może jednak przekraczać  o więcej niż połowę okresu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości. A więc połowy okresu 20 lub 30 lat. W opisanym przez Pana przypadku będzie możliwe nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Do okresu 24 lat samoistnego posiadania nieruchomości, które minęły od momentu wprowadzenia nowych przepisów w życie, może Pan doliczyć okres sprzed  1 października 1990 r. Doliczeniu podlega jednak nie więcej niż 15 lat sprzed w/w okresu (tj. nie więcej niż połowę okresu niezbędnego do zasiedzenia, który wynosi 30 lat).  Stanowisko to wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia z dnia 16. 04. 2008 r. (sygn. V CSK 532/07). Na ogólnych zasadach może Pan również doliczyć do okresu swego posiadania czas posiadania nieruchomości przez Pańskich rodziców, od których przejął Pan posiadanie nieruchomości. Jeśli tak ustalony okres samoistnego posiadania wynosi łącznie minimum 30 lat, doszło do nabycia własności przez zasiedzenie.