Darowizna mieszkania

Darowizna jest dość specyficznym rodzajem umowy, w której darczyńca zobowiązuje się do jakiegoś bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego, uszczuplając przez to swój własny majątek. 
W formie darowizny można przekazać własność praktycznie każdej rzeczy. Bardzo często stosuje się ją w stosunku do nieruchomości. Ale w jaki sposób darować swoje mieszkanie, a jednocześnie zabezpieczyć się na przyszłość? Jak zapewnić sobie prawo dożywotniego zamieszkiwania w podarowanej nieruchomości?

Idź do notariusza
Aby prawidłowo dokonać darowizny nieruchomości, niezbędne będzie udanie się do notariusza, ponieważ ta czynność prawna wymaga formy aktu notarialnego. Co prawda wiąże się to z dodatkowymi opłatami (rejent pobiera taksę notarialną), jednakże dokona on także koniecznego rozliczenia z urzędem skarbowym. Ponadto za dodatkową opłatą może dokonać wpisów do księgi wieczystej nieruchomości lub założyć nową (jeśli nieruchomość jej nie posiada).

Zgoda małżonka
Jeżeli nieruchomość, która ma się stać przedmiotem darowizny wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, zgodę na dokonanie tej czynności musi wyrazić każdy z nich. Dlatego też powinni wspólnie udać się do notariusza aby sporządzić akt notarialny.
Może zdarzyć się też tak, że jeden małżonek nie chce wyrazić takiej zgody. W takiej sytuacji pozostaje nam zwrócenie się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności bez jego zgody (do sądu rejonowego – wydział rodzinny i nieletnich właściwego ze względu na miejsce zamieszkania wnioskodawcy). W takim  wniosku powinniśmy zatem wskazać czego się domagamy oraz zaznaczyć fakt, iż drugi małżonek nie wyraża zgody na dokonanie darowizny nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Przychylne orzeczenie sądu zastępuje bowiem zgodę współmałżonka.

Grozi Ci eksmisja!
Po przeniesieniu własności domu czy mieszkania, tracimy możliwość korzystania z niego na dotychczasowych zasadach. Właśnie dlatego, jeśli nadal chcemy w nim mieszkać, powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć. W przeciwnym wypadku będziemy z niego korzystać bezumownie – a co za tym idzie, jeśli dojdzie do konfliktu z obdarowanym, możemy mieć poważne problemy. Nowy właściciel będzie nas mógł nawet eksmitować. 

Tak się zabezpieczysz!
Na potrzeby darczyńcy odpowiada instytucja służebności. Służebność mieszkania zobowiązuje  bowiem nowego właściciela nieruchomości do akceptowania faktu, iż z lokalu będzie korzystała osoba, na której rzecz ustanowiono służebność (na określonych warunkach). Uprawnienie to jest prawem osobistym (nie przechodzi na spadkobierców) , a co najważniejsze – dożywotnim.
Podobnie jak przy darowiźnie nieruchomości, ustanowienie służebności mieszkania także wymaga formy aktu notarialnego, dlatego też obie te rzeczy reguluje się najczęściej w jednym akcie. Notariusz powinien zwrócić uwagę również na to by nie było to świadczenie „w zamian za darowiznę” (zamiana), ponieważ w takiej sytuacji będzie ono podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Podatek od spadków i darowizn
Wartość darowanej nieruchomości prawie zawsze przekracza kwoty wolne od podatku. Jednak nie zawsze musimy go opłacać. Istnieją bowiem sytuacje, gdy dochodzi do zwolnienia z obowiązku opłacenia należnego podatku), np. kiedy darowizna dokonywana jest w obrębie najbliższej rodziny (pomiędzy małżonkami, wstępnymi, zstępnymi, rodzeństwem).
W pozostałych przypadkach musimy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Jeśli nie możemy  skorzystać ze zwolnienia, notariusz wyliczy odpowiednią kwotę podatku i pobierze ją przy sporządzaniu aktu.

Darowizna nieruchomości a zachowek
Dokonanie darowizny nieruchomości jest również brane pod uwagę po śmierci darczyńcy, ponieważ wpływa na wysokość ewentualnego zachowku. Prawo do zachowku, będąc instytucją prawa spadkowego, chroni osoby najbliżej spokrewnione ze zmarłym w przypadku pominięcia ich w testamencie. Jeżeli osoba uprawniona do zachowku za życia spadkodawcy otrzymała darowiznę domu lub mieszkania, to wysokość jej zachowku zostanie pomniejszona o wartość tej nieruchomości. Podobnie jest w sytuacji, gdy osobą uprawnioną do zachowku jest dalszy zstępny spadkodawcy (np. wnuk), a spadkodawca dokonał darowizny nieruchomości na rzecz jego wstępnego (rodzica).
Dopiero taka pomniejszona kwota może być podstawą roszczenia o należny zachowek. Co do wartości darowizny – jest ona obliczana według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili, w której ustalana jest wysokość zachowku.

Joanna Suszyńska, aplikantka radcowska