Obowiązek gminy do wykupu gruntów przeznaczonych pod drogi.

Gminy uchwalając plany zagospodarowania przestrzennego, określają w nich tereny przewidziane na inwestycje publiczne, w tym pod drogi publiczne. W chwili uchwalenia planu, nieruchomości te stanowią w większości własność osób prywatnych. Uchwalenie planu powoduje, że właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do takiego zagospodarowania działki, który stałby w sprzeczności z przeznaczeniem działki, przyjętym w planie. Na terenie przewidzianym pod drogi, nie będzie więc mógł pobudować domu czy zabudowań gospodarskich. Uchwalenie planu niewątpliwie powoduje więc w takim przypadku pewne ograniczenia dla właściciela nieruchomości. Skutkuje również zmniejszeniem wartości działki. Tym samym jest uzasadnione, że właścicielowi działki, zależeć może na najszybszym wykupieniu przez gminę takiego terenu. Przetrzymywanie bowiem nieruchomości, której właściciel nie może wykorzystać w planowany przez niego sposób, nie niesie dla niego jakichkolwiek korzyści.
Gminy winny dokonać wykupienia nieruchomości w części przewidzianej pod inwestycje publiczne. W praktyce jednak, nie czynią tego zbyt chętnie. Powodem są względy natury ekonomicznej. Plany objęły sporą część powierzchni miejskich. Tymczasem wykupienie wszystkich nieruchomości, które planowane są na inwestycje publiczne, generuje określone koszty.
Właściciele nieruchomości nie są jednak pozbawieni możliwości działania. Korzystając z uprawnień przewidzianych w przepisach prawa, mogą doprowadzić do przymusowego wykupu nieruchomości przez Miasto, a tym samym uzyskać należne od gminy pieniądze.
Uprawnienie właściciela, do domagania się wykupu gruntu przewidzianej w planie pod cele publiczne, przewiduje art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przedmiotowym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: 1)  odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2)  wykupienia nieruchomości lub jej części. Właściciel, którego nieruchomość przewidziano w planie pod drogę, może więc wykazać, iż uprzednio mógł wykorzystać działkę pod budowę domu, czy np. zabudowań gospodarskich. Będzie tak, jeśli uzyskał np. decyzję o warunkach zabudowy, lub też wcześniej istniejący plan przewidywał inne przeznaczenie terenu. Jeśli w skutek uchwalenia planu, taką możliwość wykorzystania terenu utracił, przysługiwać będzie mu roszczenie o wypłatę odszkodowania, ewentualnie o wykupienie planowanej pod drogę działki przez gminę. W sytuacji takiej, właściciel winien w pierwszej kolejności zwrócić się ze stosownym żądaniem gminy. Jeśli ta odmówi wypłacenia odszkodowania, właścicielowi przysługuje prawo skierowania sprawy do sądu, który może nakazać złożenie przez gminę oświadczenia woli o dokonaniu wykupu, ewentualnie zasądzić odszkodowanie.
Poza wskazanym w art. 36 ww. ustawy sposobem postępowania, właścicielowi którego nieruchomość przeznaczono pod inwestycję celu publicznego, przysługuje jeszcze jedna możliwa droga postępowania. Można skorzystać również z uprawnień przewidzianych w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli pod inwestycję celu publicznego przewidziano jedynie część nieruchomości, jej właściciel może zwrócić się z wnioskiem do starosty lub też prezydenta miasta (w zależności od umiejscowienia działki), o geodezyjne wydzielenie z jego działki, nieruchomości w części planowanej pod inwestycję publiczną (np. pod drogę). W razie dokonania podziału, zgodnie z art. 98 w/w ustawy, działki wydzielone pod drogi publiczne stają się – z mocy samego prawa – własnością odpowiednio gminy, powiatu, województwa, lub też Skarbu Państwa. Przejście własności następuje z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo też orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Właścicielowi nieruchomości przysługiwać w takiej sytuacji będzie odszkodowanie, którego wysokość winna zostać uzgodniona między nim a właściwym organem. W ramach odszkodowania, za zgodą właściciela, może też być mu przyznana nieruchomość zamienna. Jeśli do uzgodnienia wysokości odszkodowania nie dojdzie, wypłaca się je wówczas wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu z nieruchomości. Oznacza to, że odszkodowanie ustali decyzją administracyjną starosta, uwzględniając stan, przeznaczenie i wartość nieruchomości z chwili wydania decyzji. Decyzja winna być wydana z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy majątkowego. Odszkodowanie wypłacane jest w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.

Adw. Maciej Witkowski