Rozpoczęcie budowy przez inwestora

Zgodnie z Ustawą z 7 lip-
    ca1997 r. Prawo budowlane inwestor jest – obok inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta oraz kierownika budowy lub kierownika robót – uczestnikiem procesu budowlanego.  Z tego tytułu  przysługuje mu szereg praw, ale także obowiązków, które ciążą na nim od momentu podjęcia decyzji o budowie nieruchomości, aż do całkowitego zakończenia inwestycji. Sprawdźmy więc
o czym osoba planująca budowę nie może zapomnieć.

Zanim zaczniemy
Inwestorem nazywamy osobę fizyczną lub prawną, w której imieniu powstaje inwestycja. Bez znaczenia jest to, czy buduje on na potrzeby własne, czy też jako developer na potrzeby innych użytkowników. Przed rozpoczęciem wszelkich działań należy upewnić się, czy posiadamy tytuł prawny do nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane – przeważnie jest to akt notarialny stwierdzający, że inwestor jest właścicielem nieruchomości. W sytuacji gdy nieruchomość stanowi współwłasność, na budowę muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele. Ponadto musimy sprawdzić zgodność naszych zamierzeń budowlanych z obowiązującymi przepisami.

Obowiązki inwestora
Głównymi obowiązkami inwestora są: zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektów, zapewnienie kierownictwa budowy, opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wykonanie i odbiory robót budowlanych oraz ustanowienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego, jeżeli jest on wymagany przepisami prawa lub zobowiązanie takie wynika z decyzji administracyjnej. Inwestor może jednak zawrzeć umowę z tzw. inwestorem zastępczym, który  zajmował się będzie wykonywaniem obowiązków inwestora.

Potrzebne decyzje
Chęć rozpoczęcia inwestycji wiąże się z obowiązkiem uzyskania szeregu decyzji administracyjnych, od których wydania uzależniona jest możliwość rozpoczęcia i prowadzenia robót oraz (na późniejszym etapie) użytkowanie nieruchomości. Jako pierwszą należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a w stosunku do terenów zamkniętych – właściwy organ specjalistycznego nadzoru budowlanego.
Jeżeli przeznaczenie działki określone jest w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma takiego planu), inwestor może zlecić osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane sporządzenie i opracowanie projektu budowlanego. Kolejnym krokiem będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, dzięki któremu możliwe będzie jej rozpoczęcie. Inwestor uzyska je, jeśli przedłoży kompletny projekt budowlany wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i informacjami co do bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
Należy zwrócić uwagę także na to, że może ono zostać wydane jedynie przed rozpoczęciem inwestycji i ważne jest prze okres dwóch lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W tym czasie powinniśmy rozpocząć budowę. W przeciwnym wypadku decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa. Stanie się tak również wtedy, gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata (wznowienie takiej budowy możliwe jest po uzyskaniu nowej decyzji). 

Rozpoczęcie budowy
Co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem robót inwestor powinien zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego, dołączając stosowne oświadczenie kierownika budowy, który potwierdza sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie na siebie obowiązku kierowania robotami budowlanymi. Ponadto – jeżeli inwestor ustanowił nadzór inwestorski – przedstawia także oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego
o przyjęciu przez niego obowiązku pełnienia nadzoru.
W momencie podjęcia prac przygotowawczych na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem inwestycję uważa się za rozpoczętą. Do prac przygotowawczych należy wytyczenie geodezyjne obiektu, wykonanie niwelacji terenu, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy czy też zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów.

Nie zawsze potrzebujesz pozwolenia
Prawo budowlane przewiduje także szereg inwestycji, których rozpoczęcie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia odpowiedniemu staroście zamiaru budowy (np. budowa boisk szkolnych, tymczasowych obiektów budowlanych). Przepisy wyróżniają również trzecią kategorię robót budowlanych, do których nie potrzebujemy ani pozwolenia na budowę, ani nie musimy ich zgłaszać (np. budowa obiektów małej architektury, instalowanie krat na obiektach budowlanych).

Joanna Suszyńska,
aplikantka radcowska