Własność a użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste pod wieloma względami przypomina prawo własności. Jednak dokonując wyboru sposobu nabycia nieruchomości powinniśmy zwrócić uwagę na bardzo istotne różnice – zarówno w zakresie przedmiotu, jak i przysługujących uprawnień. O ile prawem własności może być objęta każda rzecz ruchoma jak i nieruchomość, to użytkowanie wieczyste może ono zostać ustanowione tylko na nieruchomościach – będących własnością Skarbu Państwa, lub jednostki samorządu terytorialnego.

Użytkowanie podobne do własności
Chociaż własność i prawo użytkowania wieczystego są prawami rzeczowymi, a co za tym są skuteczne względem każdej osoby, to prawo własności jest prawem najszerszym i najsilniejszym. Daje ono właścicielowi najwięcej profitów i możliwości wykorzystywania rzeczy, oraz upoważnia go do samodzielnego dysponowania rzeczą. W granicach określonych przez obowiązujące przepisy oraz  zasady współżycia społecznego uprawniony może (z wyłączeniem innych osób), korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Użytkowanie wieczyste jest natomiast prawem, które swoim zakresem bardzo przypomina prawo własności. Nie jest ono jednak aż tak szerokie i nieograniczone. Zgodnie z art. 233 Kodeksu Cywilnego  korzystanie z gruntu ograniczają także unormowania umowy o oddanie gruntu Skarbu Państwa, gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem w tych samych granicach.

Sposób korzystania
Powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na różnice pomiędzy omawianymi prawami. Pierwszą z nich,  wynikającą z uregulowań Kodeksu Cywilnego jest sposób korzystania. Użytkownik wieczysty jest uprawniony do rozporządzania rzeczą w granicach ustawy, zasad współżycia społecznego i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – tym ostatnie ograniczenie nie dotyczy prawa własności. Sankcją za zachowywanie się użytkownika wbrew regulacjom zawartej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie jest możliwość rozwiązania przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego przedterminowego rozwiązania umowy. Inaczej jest w przypadku właściciela, który nie jest związany żadną umową – może on dowolnie rozporządzać rzeczą (oczywiście w granicach przewidzianych ustawą i zasadami współżycia społecznego).

Termin ważności
Jako drugą różnicę, należy wskazać to, iż prawo własności nieruchomości jest bezterminowe, czyli jeżeli nie zostanie ono zbyte przez właściciela, to trwa dalej bez względu na upływ czasu. Odmiennie sytuacja kształtuje się w przypadku prawa użytkowania wieczystego. Ustanawiane jest ono bowiem na czas określony. Co do zasady trwa ono 99 lat, ale w wyjątkowych przypadkach, kiedy cel gospodarczy użytkowania nie wymaga aż tak długiego czasu,  umowę można zawrzeć na czas krótszy (ale nie mniej niż 40 lat).
Istnieje również możliwość przedłużenia umowy użytkowania wieczystego. Należy to zrobić na 5 lat przed końcem jej trwania, lub wcześniej, jeśli okres amortyzacji planowanych nakładów będzie o wiele dłuższy niż czas, pozostający do upływu terminu zastrzeżonego w umowie. Odmowa takiego przedłużenia jest dopuszczalna tylko w wyjątkowych przypadkach oraz ze względu na ważny interes społeczny.

Czyj jest budynek wzniesiony na gruncie?
Kolejną odmiennością jest to, że jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zostanie wzniesiony budynek, to będzie on stanowił użytkownika, który go wzniósł, a nie właściciela gruntu. Jednocześnie właścicielem gruntu w dalszym ciągu pozostaje podmiot oddający go w użytkowanie. W wypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego, użytkownikowi przysługuje jednak stosowne wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność budynki. Powinno ono odpowiadać wartości tych budynków na dzień wygaśnięcia użytkowania. Wspomniane wynagrodzenie nie przysługuje za budynki wzniesione wbrew postanowieniom zawartej umowy.
Taka sytuacja nigdy nie spotyka właściciela nieruchomości, ponieważ zawsze będzie on miał prawo zarówno do wzniesionego budynku, jak i do gruntu.

Opłaty
Właściciel nie ponosi dodatkowych opłat związanych z korzystaniem i rozporządzaniem swoją rzeczą. Użytkownik wieczysty jest natomiast zobowiązany do uiszczania dwóch rodzajów opłat: jednorazowej – płatnej najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej oraz opłaty okresowej - płatnej corocznie. Jednorazowej opłaty w wysokości od 15 – 25% wartości nieruchomości dokonuje się najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Coroczne opłaty są uzależnione jest od celu na jaki nieruchomość została oddana i wahają się od 0,03 do 0,3% ceny nieruchomości gruntowej.

Joanna Suszyńska, aplikantka radcowska