Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych

Na skutek różnorodnych czynności prawnych, bądź w efekcie dziedziczenia, częstokroć dochodzi do sytuacji w której właścicielem nieruchomości rolnej staje się więcej niż jedna osoba. Dochodzi wówczas do powstania stanu tzw. współwłasności nieruchomości. Własność jednej rzeczy, może bowiem niepodzielnie przysługiwać kilku osobom. Prawo przewiduje jednak, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności
Uprawnienie do zniesienia współwłasności nieruchomości, należy do podstawowych praw każdego z jej współwłaścicieli. Żądania zniesienia współwłasności, można się domagać w każdym czasie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Prawo przewiduje jednak, że w drodze czynności prawnej, czyli np. na skutek zawartej umowy, prawo do żądania zniesienia współwłasności może zostać czasowo wyłączone. Współwłaściciele mogą więc umówić się, że przez jakiś czas nie będą domagali się zniesienia współwłasności. Wyłączenie takie może być jednak dokonane na okres nie przekraczający 5 lat. Przed upływem wskazanego okresu, wyłączenie takie można przedłużyć.

Metody zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych
Sposób wyjścia ze współwłasności gospodarstw rolnych, jest odmienny niż w przypadku innych nieruchomości, nie mających takiego statusu. Ustawodawca założył bowiem, że zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, nie powinno powodować nadmiernego rozdrobnienia gospodarstw. Przepisy określają więc formę podziału przede wszystkim w taki sposób, by w efekcie zniesienia współwłasności, gospodarstwo nie utraciło swych zdolności produkcyjnych.
Pierwszym z możliwych sposobów zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, będzie jego podział na wszystkich współwłaścicieli. Wskazana metoda podziału stosowana jest jednak rzadko, a to z powodu wskazanej powyżej okoliczności. Gospodarstwo ma zachować zdolność produkcyjną. Wskazana metoda zniesienia nie będzie więc możliwa, jeśli jego podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarski rolnej. Ustawodawca nie określa bliżej przedmiotowej przesłanki. W praktyce, zgodnie z orzecznictwem sądów, przyjąć należy, że za sprzeczny z zasadami prawidłem gospodarski uznać należy taki podział, który doprowadziłby do likwidacji działalności produkcyjnej gospodarstwa (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r.).
W razie niemożności podzielenie gospodarstwa, możliwym sposobem zniesienia współwłasności będzie przyznanie go jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty innych.
Sąd przydzieli gospodarstwo temu ze współwłaścicieli, na którego zgodę wyrażą wszyscy inni współwłaściciele. Wspólne wskazanie osoby której ma być przyznana własność gospodarstwa jest dla sądu wiążące.
W razie braku zgody, gospodarstwo zostanie przyznane temu ze współwłaścicieli, który gospodarstwo to prowadzi lub stale w nim pracuje. Osobą prowadzącą gospodarstwo jest osoba która podejmuje zasadnicze decyzje dotyczące funkcjonowania gospodarstwa. Z kolei za osobę „stale pracującą w gospodarstwie” uznać należy tego ze współwłaścicieli, który w gospodarstwie wykonuje wszystkie czynności, które są niezbędne celem jego prawidłowego funkcjonowania.
Jeśli określonej wyżej przesłanki nie spełnia żaden ze współwłaścicieli, lub odwrotnie, kilku ze współwłaścicieli spełnia wskazane warunki, gospodarstwo winno być przyznane temu ze współwłaścicieli, który „daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia”. Uwzględnić tu należy przede wszystkim kwalifikacje zawodowe współwłaścicieli gospodarstwa, sposób prowadzenia przez nich gospodarstwa, osiągane wyniki itp.
Ostatnim ze sposobów na zniesienie gospodarstwa, będzie jego sprzedaż. Sprzedaż gospodarstwa jako całości podmiotowi trzeciemu, sąd zarządzi w razie wniosku wszystkich ze współwłaścicieli. Rozwiązanie takie znajdzie zastosowanie również wówczas, jeśli żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu gospodarstwa rolnego.

Spłaty dla współwłaścicieli
Współwłaścicielowi, który na skutek podziału utracił swój udział w gospodarstwie, winny być przyznane spłaty wartości tego udziału. Sąd przyznaje spłaty w wysokości uzgodnionej przez samych współwłaścicieli. W razie braku porozumienia, sąd ustali je uwzględniając wartość utraconych udziałów. Pamiętać jednak musimy, że sąd uprawniony jest do obniżenia przysługujących spłat, w szczególności uwzględniając sytuację majątkową zobowiązanego i uprawnionego do ich otrzymania.

Prawo zamieszkiwania
Warto również wskazać, że osoby które wskutek zniesienia współwłasności utraciły gospodarstwo, lecz do chwili zniesienia współwłasności w nim zamieszkiwały, uprawnione są do dalszego w nim zamieszkiwania. Prawo takie przysługuje im przez okres 5 lat od momentu zniesienia współwłasności. Jeśli w chwili zniesienia były małoletnie – przez okres 5 lat od osiągnięcia pełnoletniości. W razie osób trwale niezdolnych do pracy, uprawnienie to nie jest ograniczone terminem.