Kupno „wspólnego” domu

Małżonkowie planujący zakup nieruchomości powinni zdawać sobie sprawę z tego, jakie uprawnienia i zobowiązania wynikają z posiadania wspólnego domu. Chociaż kwestia własności nieruchomości nabiera realnego znaczenia dopiero w razie ewentualnego rozpadu małżeństwa, to warto wziąć ją pod uwagę jeszcze przed dokonaniem takiego zakupu. Warto zatem wiedzieć już wcześniej, jakie prawa przysługują każdemu z małżonków w stosunku do ich nie zawsze „wspólnego” domu.
O przynależności nieruchomości  do określonego majątku przesądza bowiem zarówno pochodzenie środków, za które kupiony został dom, jak i moment nabycia tej nieruchomości.

Gdy nie ma intercyzy
Najczęściej spotykana jest sytuacja, gdzie małżonkowie, którzy pozostają we wspólności majątkowej, nabywają nieruchomość  za środki pochodzące z ich majątku wspólnego. Należy pamiętać, że nabycie nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego wymaga także zgody drugiego małżonka.  W większości takich przypadków, kredyt za zakupiony dom spłacany jest z ich wynagrodzeń za pracę lub innych dochodów.  Nieruchomość ta przynależy bowiem do obojga małżonków, a w razie ustania małżeństwa będzie ona podlegać podziałowi.

Moje pieniądze – mój dom?
Małżonkowie mają możliwość zabezpieczenia swojego majątku osobistego, który zgromadzili jeszcze przed ślubem, tak aby nie przepadł w razie podziału majątku.  Jest to szczególnie istotne, gdy małżeństwo kupuje dom za środki uzyskane np. ze sprzedaży innej nieruchomości, która należała wcześniej tylko do jednego z nich. Przedmioty majątkowe nabyte przed ślubem stanowią bowiem majątek odrębny małżonka, a to co zostało nabyte w zamian za nie,  co do zasady również wchodzi w skład tego majątku osobistego.
Jednakże nie jest to takie proste. Polskie prawo domniemuje bowiem, że jeżeli małżonkowie nie posiadają rozdzielności majątkowej, to przedmioty majątkowe nabyte w trakcie trwania małżeństwa wchodzą do ich majątku wspólnego.

Jak to załatwić?
Małżonek starający się o to, aby nieruchomość weszła do jego majątku osobistego musi być szczególnie uważny w chwili zawierania umowy. Zawarcie umowy sprzedaży tylko przez jednego z małżonków oraz fakt, że jest on jedynym właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej, nie wystarczy do obalenia domniemania o tym, że nieruchomość ta jest współwłasnością małżonków.
Aby w razie rozwodu nie podlegała ona podziałowi, należy dopilnować, by w akcie notarialnym przeniesienia własności domu notariusz dokonał zapisu, że środki przeznaczone na jego  zakup pochodzą z majątku osobistego małżonka. Taki zapis powoduje bowiem, że nieruchomość  nie będzie wchodzić do majątku wspólnego małżonków.

Kiedy jest intercyza
Nieco odmiennie wygląda sytuacja, kiedy małżonkowie podpisali intercyzę. Wtedy też każdy z nich zaciąga zobowiązania na własne ryzyko. Zawarcie intercyzy nie wyklucza jednak możliwości współposiadania nieruchomości. Jeśli jej zakup jest finansowany przez każdego z małżonków, to mogą oni ustalić części ułamkowe nieruchomości, jakie im przysługują.
Kto rządzi ?
Nieruchomością wspólną, czyli należącą do obojga małżonków, zarządzają zarówno mąż, jak i żona. Niektóre czynności wymagają jednak zgody także drugiego małżonka. Takimi czynnościami są m.in. zbycie nieruchomości,  jej obciążenia, czy też oddanie w używanie.
Jeśli chodzi natomiast o nieruchomość nabytą jako składnik majątku odrębnego,  małżonek zarządza nią samodzielnie. Należy pamiętać jednak o tym, że swoboda dysponowania majątkiem odrębnym może zostać ograniczona przez fakt, iż większość decyzji dotyczących nieruchomości będzie zwykle zaliczana do istotnych spraw rodziny, które muszą być rozstrzygane wspólnie.

Jak przenieść wspólną nieruchomość do swojego majątku
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość przeniesienia własności nieruchomości, która jest częścią majątku wspólnego małżonków do majątku osobistego jednego z małżonków – na jego wyłączną własność. Wymaga to jednak zgody drugiego małżonka.
Przeniesienia takiej  własności można dokonać m.in. poprzez umowę darowizny zawartą w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży czy zamiany.
Najczęściej stosowanym rozwiązaniem w  takich sytuacjach jest darowizna (w formie aktu notarialnego). Umową darowizny małżonkowie nieodpłatnie przenoszą nieruchomość z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego z nich. W konsekwencji nieruchomość wchodzi do majątku osobistego jednego z małżonków. Od tego momentu jeden z małżonków staje się jej wyłącznym właścicielem i może nią swobodnie rozporządzać.

Joanna Suszyńska, aplikantka radcowska